Dal 01 febbraio, l’Agenzia Immobiliare Edifica, può fare sia la registrazione, che gli adempimenti successivi, dei vostri contratti di locazione.
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
Per i contratti di locazione, sublocazione e affitto registrati è possibile effettuare ulteriori adempimenti successivi:
1. Proroga
La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore che deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia.
Al pari della prima registrazione l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.
Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.
Nel secondo caso, per comunicare la proroga è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).
Si prenda ad esempio un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con canone annuo di 7.200 euro e decorrenza 1/5/2015. Alla prima scadenza naturale del contratto (30/4/2019), se lo stesso è prolungato per ulteriori 4 anni, l’imposta di registro per la proroga va versata entro il 31/05/2019. In caso di pagamento annuale e in assenza di adeguamenti del canone l’imposta è pari a € 144,00 (2% del canone). Successivamente alla proroga sono dovuti i versamenti delle annualità successive entro le scadenze 31/05/2020, 31/05/2021 e 31/05/2022.
Cedolare secca
Per mantenere l’opzione per la cedolare secca nel successivo periodo di proroga del contratto è necessario confermare tale regime contestualmente alla comunicazione di proroga.
Attenzione: La conferma deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
2.Cessione
Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.
L’imposta di registro per le cessioni:
- senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro
- con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Subentro ex lege
La cessione del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti.
In tali situazioni, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta. E’ opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Se a subentrare è nuovo locatore, questi può optare per la cedolare secca presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro.
3. Risoluzione
Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto.
L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Cedolare secca
L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
4. Versamento per l’annualità successiva
Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuata, alternativamente:
- di anno in anno, fino alla scadenza;
- in un’unica soluzione, per l’intera durata.
Se si sceglie di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Il versamento può essere effettuato:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1501.
Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).
Si prenda ad esempio un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con canone annuo di 7.200 euro e decorrenza 1/5/2015. L’imposta di registro annuale, pari a € 144,00 (2% del canone), è versata alla registrazione del contratto e entro le scadenze 31/5/2016, 31/5/2017 e 31/5/2018.
Cedolare secca
Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata o modificata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
- tramite presentazione del modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.
