Quando si parla di deposito cauzionale affitto, a cosa ci si riferisce esattamente?

“Il deposito cauzionale è quella cifra da versare a tutela del regolare pagamento in un contratto di affitto. Possiamo definirlo come la somma che l’inquilino versa al proprietario di casa alla firma del contratto d’affitto.

Questo, a garanzia dell’effettivo adempimento delle sue future prestazioni, quali il pagamento del canone, la conservazione della casa nelle condizioni iniziali e il risarcimento di eventuali danni arrecati all’immobile”.

Deposito cauzionale affitto, quanti mesi devono essere restituiti

Di norma, a quanto ammonta? Quante mensilità comporta?

“Di solito, il deposito cauzionale non può superare l’ammontare di 3 mensilità del canone; tuttavia, si ritiene che le parti possano concordare, ad esempio nel caso in cui l’immobile sia di particolare pregio, un importo superiore, purché in misura congrua e ragionevole. Questo sarebbe possibile solo per i contratti a canone libero, non sui contratti concordati”.

Deposito cauzionale affitto, come funziona la restituzione

Il deposito cauzionale deve essere restituito?

“Il deposito va restituito all’inquilino alla scadenza del contratto di locazione e con l’effettiva restituzione delle chiavi dell’immobile, a patto che l’immobile sia in buono stato, che siano stati corrisposti tutti i canoni e pagate le spese di condominio.

Arrivati in prossimità della scadenza del contratto, poi, l’inquilino non può, a meno che non vi sia il consenso del proprietario, evitare di pagare le ultime mensilità sottraendole dal deposito già versato.

Insieme al deposito, inoltre, il padrone di casa deve versare all’inquilino anche gli interessi legali annui, anche se quest’ultimo non ne fa espressa richiesta.

Gli interessi possono essere versati anno per anno, oppure in un’unica soluzione alla scadenza del contratto, sempre che l’inquilino sia in regola con tutti i pagamenti”.

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Inflazione e aumento dei tassi di interesse

Il livello attuale dell’inflazione fa temere un aumento incontrollato dei tassi di interesse sui mutui. Abbiamo già spiegato che tale aumento non potrà essere nè repentino nè tanto meno incontrollato: dopo anni di tassi bassi era infatti già previsto un rialzo dei tassi di interesse, e in ogni caso il livello resterà ancora per diverso tempo ben al di sotto di altri costi a cui eravamo abituati un decennio fa.

Che cos’è la stagflazione

L’inflazione attuale somiglia molto a quella che si definisce “stagflazione”, ovvero inflazione alta in un contesto di stagnazione economica. In questo contesto, le banche centrali non sono propense ad alzare i tassi di interesse, per non pregiudicare un livello di investimenti già difficile da tenere alto. Ecco perchè, se è vero è che in una situazione di inflazione molto alta solitamente le Banche Centrali intervengono alzando i tassi di interesse (per evitare l’eccessiva circolazione di liquidità e la conseguente perdita di potere d’acquisto), è anche vero che questo accade quando l’inflazione ha ragioni strutturali, legate ad una crescita economica in buona salute. Non è, purtroppo, questo il nostro caso.

Tassi di interesse sui mutui oggi

In un contesto di improbabile intervento sui tassi di interesse Bce, quindi, i tassi sui mutui probabilmente si aggiusteranno al rialzo più gradualmente. All’8 marzo sia Eurirs che Euribor, riferimento per i mutui a tasso fisso e variabile rispettivamente, riportavano aumenti giornalieri rispettivamente un +0.03 e un +0.08-0.10 (fonte: Mutuo Facile). Da metà dicembre ad oggi l’indice Irs a vent’anni è salito di oltre mezzo punto percentuale: un segnale preoccupante, ma che indica come ancora non sia tardi per salvare il salvabile.

Come evitare l’aumento del mutuo

Evitare l’aumento del mutuo, ad ogni modo, si può. Considerando i mutui in essere, la stragran parte dei mutui in essere è a tasso fisso, quindi questa fetta di clientela innanzitutto può dormire sonni tranquilli. Chi invece deve stipulare un mutuo oggi può comunque orientarsi su un mutuo a tasso fisso: pagherà certo qualcosa in più rispetto a chi lo abbia stipulato qualche mese fa, ma senz’altro può ancora ottenere condizioni molto favorevoli, e soprattutto si tutelerà da futuri aumenti.

Surrogare il mutuo da tasso variabile a tasso fisso

Un po’ meno tranquilli sono coloro che abbiano in essere un mutuo a tasso variabile, ma la soluzione esiste, ed è la surroga. Dopo aver rischiato il dimenticatoio, la surroga del mutuo potrebbe essere la via d’uscita per chi desideri cambiare il proprio contratto da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso, cambiando banca, per portarsi nella situazione descritta sopra. Una ulteriore soluzione potrebbe essere la rinegoziazione del mutuo con la stessa banca; in questo caso potrebbe esserci qualche difficoltà in più, ma tentare non nuoce.

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Partiamo con una prima semplice ed essenziale domanda: è possibile per un figlio acquistare la casa con i soldi dei genitori?

“Certamente sì. Lo si può fare in due modi. In un primo modo, i genitori donano il denaro occorrente per comprare l’immobile al figlio e quest’ultimo paga il prezzo con il denaro ricevuto dagli stessi genitori. In questo caso, per fare la donazione occorre stipulare un atto notarile. Questo perché, secondo il Codice, le uniche donazioni che prescindono dall’atto notarile sono quelle di ‘modico valore’, che chiaramente deve essere rapportato al patrimonio del donante.

La donazione entra nel coacervo e va a erodere la franchigia, che al momento in linea retta o tra coniugi è pari a un milione di euro. Ne consegue che, se un genitore dona ad esempio 200.000 euro a un figlio, la franchigia che rimane nel caso di successione è di 800.000 euro. Procedendo in questo modo non si rischia nulla da un punto di vista fiscale, non ci sono quindi conseguenze.

Ma esiste anche un altro metodo. Si tratta di un metodo pratico perché presenta dei vantaggi e che consiste non nel donare preventivamente il denaro al figlio, ma di pagare il prezzo al momento dell’acquisto. In questo caso, il figlio paga il prezzo di 200.000 euro, ma in atto si scrive che la provvista deriva da un conto intestato al papà o alla mamma o a entrambi. Sostanzialmente, dal conto intestato al genitore o ai genitori esce direttamente un bonifico che deve essere indirizzato al venditore dell’immobile oppure un circolare già intestato al venditore, quindi senza intermediare attraverso il figlio.

Questa procedura è la donazione indiretta, perché in realtà il genitore non sta donando il denaro al figlio, ma gli sta indirettamente donando l’immobile pagando il prezzo. Non c’è la donazione diretta di un bene, che sia denaro o che sia un altro bene, c’è una donazione indiretta di un immobile attraverso il pagamento del prezzo”.

Questa procedura comporta dei rischi?

“Questa procedura non comporta alcun rischio: il venditore ha il suo prezzo pagato da un bonifico o da un circolare e quindi è assolutamente tranquillo; il figlio, se magari si tratta di un soggetto che lavora da poco o addirittura non è nel circuito produttivo, si trova protetto da eventuali controlli in relazione al fatto che nessuno si chiederà come ha fatto a procurarsi quella somma perché l’atto riporta esattamente qual è la provenienza del denaro”.

La donazione indiretta è tassata?

“Al di là di qualche ‘minima’ incertezza interpretativa, nell’opinione dominante e in giurisprudenza, anche in quella tributaria, la donazione indiretta non viene tassata perché quel passaggio di denaro serve a pagare il prezzo di acquisto di un immobile e l’operazione di compravendita è già autonomamente tassata, quindi non viene tassata due volte. In più, considerando che il passaggio di denaro è diretto dai genitori del compratore al venditore e che non c’è una donazione in capo all’acquirente figlio, tale passaggio di denaro non va neanche a erodere la franchigia.

Bisogna però fare una precisazione. C’è chi ritiene corretto che tale passaggio di denaro non vada autonomamente tassato, ma che dovrebbe comunque erodere la franchigia. Un’opinione superata da una semplice e chiara obiezione.

Supponiamo che per mille motivi il compratore non sia il figlio dei soggetti che pagano, ma che sia un estraneo, e che per mille motivi questi soggetti decidano di beneficiare quell’estraneo, facciamo ad esempio il caso di benefattori che vogliono comprare un immobile a chi è in condizione di difficoltà economiche. Si procede dunque con questa operazione, si fa l’atto di acquisto e i benefattori pagano direttamente il venditore. Che senso avrebbe se il soggetto acquirente fosse il figlio e venisse erosa la franchigia, mentre trovandosi di fronte a un estraneo, quindi non erede, non si verificasse alcuna conseguenza? Sarebbe davvero trattare in modo sperequato le due situazioni. Questa obiezione a oggi è considerata sostanzialmente dirimente e quindi non c’è erosione di franchigia”.

La donazione indiretta rappresenta dunque la soluzione ideale se i genitori vogliono acquistare una casa per il figlio?

“La donazione indiretta mette al riparo dal Fisco, non è tassata come donazione, non va a erodere la franchigia. Da questi punti di vista è l’operazione perfetta per raggiungere quel risultato. E si tratta sicuramente di una procedura abbastanza praticata.

Ricordo che la donazione indiretta in sede di atto di compravendita viene semplicemente enunciata. Il modo in cui viene redatto l’atto può cambiare, i dettagli possono variare, l’importante è che venga sottolineato questo passaggio, a conclusione del quale l’immobile viene intestato direttamente al figlio, non ci sono passaggi intermedi”.

Se infine il figlio è coniugato, cosa accade?

“Nell’ipotesi in cui il figlio sia già coniugato e in comunione dei beni, i genitori pagano il prezzo dell’immobile che va a cadere in comunione con il coniuge. In questo caso potrebbe avere un senso fare la donazione preventiva del denaro, perché se l’immobile viene pagato con denaro di provenienza donativa non cade in comunione”.

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Condizioni per il beneficio fiscale

Per poter accedere al beneficio fiscale è necessario innanzitutto presentare le condizioni previste per il cosiddetto bonus prima casa. E quindi bisogna non possedere altri immobili, ovunque essi siano situati, ricevuti in precedenza con tale bonus; diversamente bisognerà cederli. Se si è poi titolari, anche per quote, di una abitazione nello stesso Comune di quella da acquistare, questa andrà ceduta entro 1 anno dal rogito. Bisogna quindi spostare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare. L’abitazione non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/8 e A/9. Inoltre, nel caso specifico del bonus prima casa per giovani, è necessario possedere un requisito di reddito. In particolare deve sussistere un Isee inferiore a 40mila euro. L’agevolazione dovrebbe essere applicabile anche all’acquisto compiuto da due persone comprese in due diversi Isee, i quali siano ciascuno di importo inferiore a 40mila euro, ma insieme di importo superiore. Se uno degli acquirenti ha i requisiti e altro acquirente ne è invece privo, il beneficio si applica alla sola parte di valore imponibile riferibile all’acquirente dotato dei requisiti richiesti. Il beneficio è riservato solo ai “soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato”. Una lettura testuale porta a ritenere che chi stipula nel 2021 deve compiere 36 anni dal 2022 in avanti e chi stipula nel 2022 li debba compiere dal 2023 in avanti. Così, se Tizio stipula in giugno 2021 e compie 36 anni nel dicembre 2021 non avrebbe l’agevolazione, mentre ce l’avrebbe chi stipula in dicembre 2021 e compie 36 anni nel gennaio 2022.

In cosa consiste

Per chi compra da un privato, l’agevolazione consiste nell’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (restano da pagare l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per totali 320 euro). Invece, per chi compra da una ditta (ossia nelle compravendite soggette ad Iva) non si pagheranno le imposte di registro, ipotecaria e catastale; restano, anche qui, da pagare il bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali (320 euro). L’Iva deve essere pagata al venditore, ma l’acquirente matura un credito d’imposta (non rimborsabile) da spendere:

– per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

– per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto;

– per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Bonus sul mutuo

Oltre allo sconto delle tasse sull’atto di compravendita, la nuova normativa per under 36 prevede delle agevolazioni anche sulle imposte da versare sul mutuo. In particolare non si dovrà versare l’imposta sostitutiva e le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

Le sanzioni

Chi chiede l’agevolazione senza averne diritto subisce il recupero della tassazione ordinaria aumentata del 30%. La casa nel fondo patrimoniale si può pignorare

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Che cos’è il contratto preliminare di compravendita di un immobile?

“Il preliminare è il contratto con il quale le parti assumono le reciproche obbligazioni. Il venditore promette di vendere e il compratore promette di acquistare. Con questo contratto, le parti si vincolano ad arrivare in un secondo momento alla stipula dell’atto definitivo”.

In cosa consiste esattamente?

“Il preliminare di per sé può essere una semplice scrittura privata. Non necessita quindi dell’autentica o dell’atto notarile, salvo che nei casi previsti dalla legge. Il preliminare, in tutti i casi, deve essere registrato. Su questo punto c’è un po’ di confusione. E’ opportuno dunque sottolineare il fatto che il preliminare è un atto soggetto a registrazione.

Oramai, è sostanzialmente superata la convinzione secondo la quale il preliminare possa anche non essere registrato. Del resto, quando è coinvolta anche un’agenzia immobiliare, quindi un’agenzia di mediazione, il mediatore è responsabile della registrazione del preliminare. Le parti oramai sanno che il preliminare deve essere registrato”.

A quali imposte è soggetto il contratto preliminare di compravendita di un immobile?

“Innanzitutto, di norma, il preliminare prevede la dazione di una caparra confirmatoria. Si tratta di quella somma di denaro che il promissario acquirente versa al promittente venditore. La caparra confirmatoria deve essere restituita nella misura del doppio qualora il promittente venditore non intenda più arrivare alla stipula dell’atto definitivo; viceversa viene trattenuta dallo stesso promittente venditore qualora sia il promissario acquirente a non volere più arrivare alla stipula dell’atto definitivo.

Si può dire, dunque, che la caparra confirmatoria assume la veste di una sorta di garanzia per l’adempimento futuro. Se si stipula un preliminare, è evidente che vincolarsi con una caparra confirmatoria è pressoché indispensabile; diversamente, il preliminare che non prevede la dazione di alcuna somma è poco garantista tanto per chi vende quanto per chi compra.

La somma versata a titolo di caparra confirmatoria è soggetta a un’imposizione fiscale pari allo 0,50%. Qualora si prevedano dazioni di somme intermedie, quindi altri versamenti tra il momento della sottoscrizione del preliminare e il momento del definitivo, le si possono qualificare indifferentemente, a scelta delle parti, come integrazione di caparra oppure come acconti prezzo.

Se i versamenti delle somme intermedie vengono definiti come integrazioni di caparra, continuano a soggiacere allo 0,50%; se vengono definiti come acconti prezzo, scontano il 3%. Qualora per risparmiare, quindi per pagare lo 0,50%, si decida di qualificare tali versamenti come integrazioni di caparra confirmatoria, ovviamente si soggiace anche al regime della caparra confirmatoria, ossia alla possibilità per il venditore di trattenerla o per l’acquirente di chiedere il doppio. Gli acconti prezzo invece devono essere restituiti nel momento in cui non si arrivasse all’atto definitivo. Ma sull’acconto prezzo c’è un’attenzione da porre”.

Ossia?

“Abbiamo detto che gli acconti prezzo soggiacciono all’aliquota del 3%. Però, comprando un immobile con le agevolazioni previste per la prima casa l’aliquota è al 2%, quindi l’aliquota dell’acconto è superiore all’aliquota della prima casa. A tal proposito, bisogna evidenziare che le imposte versate al momento del preliminare si recuperano al momento del definitivo. Non sono imposte versate a fondo perduto, ma vengono scomputate da quello che si dovrà pagare al momento del definitivo.

Se, in ipotesi, vengono versati acconti prezzo importanti, con l’aliquota del 3%, potrebbe succedere che al momento dell’acquisto ci si trovi ad avere addirittura diritto a un rimborso d’imposta, perché l’aliquota dell’acquisto è pari al 2%. Mentre con l’aliquota allo 0,50% il problema non si pone, con le aliquote degli acconti prezzo bisogna valutare il percorso definitivo, proprio perché si tratta di somme che vengono semplicemente anticipate e non perdute.

Il tema degli acconti prezzo deve essere valutato anche in funzione del tempo che intercorre tra il momento in cui si sottoscrive il preliminare rispetto al momento in cui si arriva al definitivo: prevedere degli acconti quando magari tra la sottoscrizione del preliminare e il definitivo passa solo un mese può non avere senso, ma ci sono casi in cui il preliminare si stipula oggi e l’atto si fa dopo uno o due anni. La scelta dell’una o dell’altra soluzione dipende da determinate variabili, la principale è rappresentata proprio dal tempo che intercorre tra il preliminare e l’atto definitivo”.

E’ possibile stipulare il contratto preliminare con l’intervento del notaio? Cosa cambia in questo caso?

“L’articolo 2.645 bis del Codice civile prevede il preliminare stipulato con l’intervento del notaio, o per scrittura privata autenticata o per atto pubblico. In questo caso, non vale più solo l’obbligo di registrazione, ma vi è anche l’obbligo di trascrizione del preliminare.

La trascrizione aggiunge una protezione importante a vantaggio del promissario acquirente: impedisce al promittente venditore di vendere due volte lo stesso immobile e protegge da eventuali rovesci economico-finanziari in cui possa incorrere lo stesso promittente venditore. Per quanto riguarda in particolare quest’ultimo aspetto, le iscrizioni di ipoteche o le trascrizioni di formalità pregiudizievoli posteriori alla trascrizione del preliminare, a carico del venditore nelle more tra la stipula del preliminare e l’atto definitivo, non sono opponibili al promissario acquirente, che quindi può comprare l’immobile libero da pregiudizievoli”. 

Ci sono dunque diversi step per la stipula del contratto preliminare…

“Sì. Il primo step riguarda il preliminare stipulato per semplice scrittura privata. Il secondo step fa riferimento al preliminare stipulato per scrittura privata autenticata o per atto pubblico, per scelta delle parti. Il terzo step è da riferirsi a quanto previsto dal decreto legislativo n. 14 del 2019, il Codice della crisi di impresa.

In questo caso, la stipula del preliminare con atto notarile o scrittura privata autenticata è obbligatoria per tutti gli immobili in corso di costruzione e venduti da costruttori il cui titolo abilitativo alla costruzione sia successivo al 16 marzo del 2019. In questo caso è obbligatorio l’intervento del notaio.

Questo perché si deve garantire il rilascio, da parte del promittente venditore costruttore, di una fideiussione con determinate caratteristiche a garanzia delle somme che il promissario acquirente versa a titolo di caparra o a titolo di acconto. Si aggiunge quindi un’ulteriore garanzia per l’acquirente. In più è previsto il rilascio obbligatorio, da citare in atto definitivo, di una polizza assicurativa decennale postuma, sempre a vantaggio del promissario acquirente, per l’insorgere di eventuali vizi relativi all’immobile compravenduto”.

Si può in conclusione affermare che è importante fare il preliminare?

“Può capitare che due soggetti, che si conoscono e si fidano reciprocamente l’uno dell’altro, si mettano d’accordo e decidano con una stretta di mano di stipulare l’atto a distanza di una settimana/dieci giorni, ossia i tempi tecnici per il notaio a cui vengono affidati i documenti di preparare l’atto definitivo di compravendita, saltando così la fase del preliminare. Ma si tratta di casi davvero sporadici. Diversamente, è indispensabile formalizzare in qualche modo l’accordo tra le parti ed ecco che lo si formalizza con un preliminare”.

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Quando si compra casa le imposte da pagare sono diverse se si compra da un’impresa costruttrice o da un privato.

Tasse acquisto prima casa da privato 2019

Nel caso di acquisto, come seconda casa, da privato o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori le imposte da pagare sono le seguenti:

• Imposta di registro 9%
• Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• Imposta catastale fissa di 50 euro

Nel caso in cui si compri con le agevolazioni prima casa, le imposte da pagare sono le seguenti:

• Imposta di registro 2%
• Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• Imposta catastale fissa di 50 euro

Tasse acquisto casa da costruttore

Nel caso in cui compro casa da un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori da meno di cinque anni, le tasse da pagare sono le seguenti:

• IVA al 10%, 22% per gli immobili appartenenti alle categorie di lusso
• Imposta di registro: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro
• Imposta catastale: 200 euro

Nel caso in cui l’immobile possa usufruire delle agevolazioni prima casa:

• IVA al 4%
• Imposta di registro: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro
• Imposta catastale: 200 euro

Calcolo imposte compravendita 2019

Il calcolo delle imposte sulla compravendita è diverso a seconda che l’acquisto sia esente o meno da IVA. Nel primo caso, si deve applicare l’imposta al prezzo d’acquisto, mentre nel secondo caso si applica l’imposta di registro al valore catastale.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1; 110 per la prima casa e le relative pertinenze.

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Le imposte di successione o donazione sono diverse dalle imposte di registro o dall’IVA perché sono tanto più elevate quanto più lontano è il grado di parentela tra il defunto e l’erede o il donante e il donatario. 

Come spiega Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato, “se l’erede è il coniuge o il discendente in linea retta l’imposta sarà del 4%, se l’erede è un fratello o sorella oppure un parente entro il 4º grado allora l’imposta sarà del 6%, se invece è un parente più lontano o addirittura un estraneo l’imposta sarà dell’8%”

 Oltre alle aliquote bisogna considerare anche le franchigie, ovvero le soglie entro le quali non è dovuta l’imposta e anche esse cambiano a seconda del grado di parentela. Per il coniuge e i parenti in linea retta, la franchigia è di un milione di euro, mentre per fratelli e sorelle la franchigia è di 100mila euro.

“Nel caso in cui un soggetto muoia e lasci moglie e due figli, ciascun chiamato all’eredità avrà una franchigia di un milione di euro a cranio, quindi quel 4% di imposta di successione di cui abbiamo parlato non andrà pagato se non sul patrimonio caduto in eredità che sopravanzi e vada oltre i tre milioni di euro”.

Da considerare anche l’imposta di trascrizione del 2% che si paga sul valore catastale degli immobili caduti in successione o donazione e l’imposta per la voltura castale dell’1%.

Agevolazioni prima casa successioni e donazioni

Come spiega il notaio Rubertelli: “anche nel caso di trasferimento per successione e donazione si può parlare di agevolazioni prima casa e i requisiti sia soggettivi che oggettivi che richiede la legge sono identici a quelli di cui si è parlato per acquisti a titolo oneroso. Si deve trattare di un erede o di un donatario persona fisica, deve essere un immobile ad uso abitativo, non deve essere un immobile di lusso e quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A1/a8/a9, né essere un ufficio e quindi rientrare nella categoria catastale a10″. 

“Il donatario deve avere la residenza in quel comune o deve impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi, non deve rivendere entro i cinque anni dalla successione o dalla donazione e soprattutto deve dichiarare di non avere la prepossidenza di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa”.

“Anche nel caso di successioni e donazioni è possibile bypassare il requisito della prepossidenza e quindi pur non essendosi sbarazzati del bene preposseduto, impegnarsi a venderlo o a donarlo entro l’anno dall’acquisto agevolato. Per quanto riguarda l’aliquota agevolata nel caso in cui la successione o la donazione sia tassata come prima casa, l’agevolazione consiste in una riduzione dell’imposta ipotecaria – che dal 2% passa all’imposta fissa di 200 euro – , e dell’imposta catastale – che dall’1% passa anch’essa a una somma fissa di 200 euro”.

“La particolarietà che caratterizza l’imposta prima casa applicata alle successioni e donazioni è quella del fenomeno del beneficiario in estensione. “Se un immobile viene ereditato o acquistato a titolo di donazione da più persone, perché tutto l’acquisto venga tassato come prima casa è sufficiente che sia dotata di requisiti prima casa anche soltanto una persona”.

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Innanzitutto, è opportuno ricordare che per usufruire dell’agevolazione fiscale sulla prima casa non bisogna essere proprietari di altre case sull’intero territorio nazionale acquistate già con il bonus, salvo vendere entro un anno dal nuovo acquisto; non bisogna essere proprietari di altra casa di abitazione nel Comune ove si trova l’abitazione in corso di acquisto; bisogna avere la residenza nel Comune ove si trova la nuova casa da acquistare con il bonus.

L’immobile acquistato con il bonus prima casa non si può vendere per almeno 5 anni, salvo acquistarne un secondo entro 12 mesi, anche questo da destinare a propria abitazione principale; l’immobile acquistato con il bonus prima casa si può dare in affitto senza perdere l’agevolazione; il contribuente non è tenuto ad andare a vivere nell’abitazione acquistata con il bonus, l’importante è che abbia la residenza all’interno dello stesso Comune.

La sentenza n. 2778/2018 della commissione tributaria di Milano ha poi stabilito che, nel caso di vendita della prima casa entro i cinque anni, la residenza nell’immobile riacquistato entro un anno consente di mantenere il diritto all’agevolazione anche in assenza di nuova residenza anagrafica. Secondo la pronuncia, dunque, se c’è prova dell’effettiva residenza presso il nuovo immobile, si può mantenere l’agevolazione pure in assenza di trasferimento formale della residenza anagrafica. Per la Cassazione, in caso di mancato trasferimento della formale residenza anagrafica per richiesta non accolta, l’agevolazione è da revocare.

E’ possibile inoltre avere l’agevolazione fiscale una seconda volta se la casa diventa inagibile o troppo stretta. E si può altrettanto usufruire dell’agevolazione se si acquista casa per i figli intestandola a questi, anche se chi paga ha già comprato la propria prima casa con il bonus.

Con la sentenza n. 19989/18, la Cassazione ha ora stabilito che, chi ha già un’altra casa nello stesso Comune ove si trova quella in corso di acquisto a condizione che quest’ultima sia stata data in affitto, può sfruttare il bonus prima casa. Questo perché per fruire dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa, la nozione di casa di abitazione deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Tale idoneità non sussiste quando l’immobile è dato in locazione a terzi; di conseguenza, l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia proprietario di altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto di locazione regolarmente registrato.

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Una volta appurato che la propria situazione finanziaria è abbastanza solida da poter acquistare una casa, ecco quali sono i vantaggi di questa scelta:

• È un buon investimento: che lo si utilizzi per sé o si decida di affittarlo, l’immobile è un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35,2%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.). In caso invece si decida di acquistare per investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 5,0%. Attenzione: l’investimento è buono se la scelta dell’immobile è oculata in termini di qualità e ubicazione. Diversamente si rischia di restare invischiati in un acquisto che, se non mirato all’utilizzo diretto, può solo svalutarsi.

• Le attuali condizioni di mercato sono favorevoli: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.

• Possibilità di personalizzare: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri, sicuramente un punto a favore dell’acquisto. Grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche è oggi particolarmente conveniente.

• Accanto a queste motivazioni legate alle opportunità che ci offre oggi il mercato, ne riscontriamo di più “psicologiche” ma non meno importanti: l’acquisto risponde al nostro desiderio di stabilità e sicurezza e, molto spesso, alla volontà di lasciare un’eredità ai figli (o di aiutarli all’acquisto della loro abitazione).

Casa in affitto, quali vantaggi?

Se non si ha la necessaria liquidità per un acquisto, se la si ha ma semplicemente non si vuole destinarla a questo scopo, o se ci sono esigenze di spostamenti e mobilità legati al lavoro o ad altri fattori, la scelta giusta potrebbe essere quella della casa in affitto. Eccone i vantaggi:

• Non immobilizzare il capitale (a volte di importo cospicuo) che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.

• Garantirsi una maggiore mobilità e cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.

• Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.

• Non sostenere le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

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Al momento della firma di un contratto di compravendita immobiliare, bisogna pagare le imposte, che ricadono sull’acquirente e non sul venditore. Le tasse vengono versate, attraverso il notaio, all’atto del rogito e non prima. Esse si sommano al prezzo di vendita indicato nel compromesso.

Le tasse sulla seconda casa – Le imposte da pagare sull’acquisto della seconda casa variano a seconda che il venditore sia un soggetto privato o un’impresa. Nel primo caso l’atto è soggetto all’imposta di registro, nel secondo si sconta quasi sempre l’Iva. Peraltro, se ad acquistare è un privato, l’Iva non può essere neanche recuperata e grava su di lui come qualsiasi altro costo.

Le tasse da pagare quando si compra da un’impresa costruttrice sono le seguenti:

• Iva al 10% del prezzo totale dell’immobile per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso); invece per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si sconta l’Iva al 22% (per la prima casa, invece, l’Iva è al 4%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Ma l’acquisto della seconda casa da una ditta è soggetta a Iva solo se:

• il venditore è un’impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento; oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie nell’atto di vendita o nel contratto preliminare di assoggettare l’operazione a Iva;
• oppure si tratta di vendita di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali, per i quali il venditore sceglie nell’atto di vendita o nel contratto preliminare di sottoporre l’operazione a Iva.

In tutti gli altri casi, la vendita della seconda casa da impresa è Iva esente. In tale ipotesi bisognerà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% del prezzo totale dell’immobile e comunque mai in misura inferiore a 1.000 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un privato, la vendita è sempre Iva esente e bisognerà invece pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% del prezzo totale dell’immobile e comunque mai in misura inferiore a 1.000 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessarie per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Spese notarili acquisto seconda casa – Con la registrazione dell’atto di vendita e la relativa trascrizione, il notaio provvede a corrispondere le imposte per conto dell’acquirente. Quest’ultimo però deve pagare anche la parcella del notaio.

Imposta sui rifiuti sulla seconda casa – A meno che non si dimostri che l’immobile non è ammobiliato e che non sono state attivate le utenze, sulla seconda casa (anche se disabitata) deve essere pagata l’imposta sui rifiuti.

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